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地价不决定房价 土地财政不会导致高房价

住房制度改革至今逾十年,跟随经济运行上下波动,房价从下跌到回升,以至近三年一路狂飙。而就在飙升的同时,正如2003年国务院第一次将房地产明确为支柱产业一样,房地产在GDP中所占的比重,对GDP增长的拉动,对政府财政收入的贡献,已经到了难以复加的地步。
  “土地出让制度致地价猛涨”
  1998年,国务院颁布23号文,即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,提出从1998年下半年开始,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。
  就在这一年,刚刚研究生毕业的陈伟从南京来到房产商业化起步最早的广州。受亚洲金融危机冲击,当年广州的楼价均价只有4972元每平方米,比1997年下降了600多元。到2003年,广州楼市均价跌进了谷底,3888元每平米的均价。工作几年并有点积蓄的陈伟终于下定决心,东借西凑咬牙在淘金楼盘将房子买了下来。“含豪华装修,楼盘的均价是每平方米5500元。”
  回想起当年,陈伟很庆幸自己做了那样的决定。因为就在2004年7月,国土资源部、监察部发出2004年第71号文件规定:2004年8月31日起,所有六类土地全部实行公开的土地出让制度,采取招、拍、挂的方式出让土地。“这正是导致后来住宅土地用地价格一路猛涨的政策性原因。”北大公共经济研究中心研究员韩世同说。如今,陈伟那136平米的房子二手均价早已涨到18382元每平米。
  “小马拉大车支撑力不足够”
  2003年,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,第一次明确了房地产支柱产业的地位。房价日渐飙升的同时,房地产行业在GDP中所占的份量也日益加重。
  有人估算,2009年,全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元,相当于同期GDP的五分之一强。还有统计数据显示,2009年,北京商品房及二手房的成交总金额高达7100多亿元,等同于北京全年GDP收入11346亿元的六成。而在2008年,这个数只有30%。
  而事实上,房地产对GDP的贡献远不只限于商品房的成交额。与房地产直接相关产业高达60多个,这些都将拉动GDP的增长。 北大公共经济研究中心研究员韩世同认为,不应该把房地产放在太过于重要的位置。“小马拉大车,这么大的国家以房地产来拉动国民经济是相当可笑的,支撑力也是不足够的。政府只有解决好这个问题,才能使国民经济均衡发展。”
  “开征物业税改善税收结构”
  房价飙升,房地产被立为支柱产业的同时,土地出让金占财政收入比例逐年上升。韩世同一针见血地指出,“与其说房地产绑架了国民经济,倒不如说是绑架了政府的财政收入。”中国指数研究院监测数据显示,2009年,中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,比2008年增加 140%。2009年全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。在广州,2009年广州卖地入账489亿元,相当于2009年广州财政一般预算收入的69.6%。
  “我并不认为土地财政是导致高房价的原因。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受羊城晚报记者采访时表述了不同的观点。他认为,房价并不是由土地的价格决定,相反,土地的价格是由房价来决定的。土地的价格到底是多少,就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。
  “但看准政府对土地财政的依赖,这正是为什么开发商有恃无恐的原因。”韩世同表示,“所以国家应尽快开征物业税。物业税增加房产保有环节的成本,对控制房地产投资虽然作用不大,但是却有助于改善政府税收结构,形成一种稳定可持续的税源。”

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